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전세낀 주택 매매시 갱신요구권…“법적분쟁 불가피” 

[서울=신세계보건복지통신] 박기준 기자 = 전세를 낀 주택을 매매할 경우 '갱신 요구권' 행사 문제로 인한 법적 분쟁이 불가피할 것이라고 법조계가 전망했다.

<사진=엄정숙 부동산전문 변호사>

19일 엄정숙 부동산전문 변호사는 행정기관의 이 같은 임대차법 유권해석을 두고 "유권해석은 말 그대로 행정기관의 법 해석일 뿐이고 이를 근거로 권리관계를 확정 지을 수 없다"면서 "결국 최종 판단은 법원의 몫이기 때문에 구체적인 사실관계와 확정 여부를 가리기 위해서는 법적 분쟁이 불가피할 것"이라고 지적했다.

앞서 지난달 11일 법무부와 국토교통부는 주택임대차보호법 개정안의 시장 안착을 위해 상황별로 해석한 가이드라인을 발표했다. 이중에서 논란이 된 부분은 이른바 '전세 낀 집'을 실거주 목적으로 매매했을 때 새 집주인은 기존 세입자의 계약갱신청구권을 거부할 수 있느냐는 내용이다.

이에 대해 법무부와 국토교통부는 "임차인(세입자)이 갱신 거절 사유가 없는 기존 임대인(집주인)에게 계약갱신요구권을 행사한 후 소유권을 이전받은 매수인(새 집주인)은 본인의 실거주를 이유로 갱신 거절을 할 수 없다"고 밝혔다. 이는 곧 새 집주인은 실거주 목적으로 매매를 했어도 세입자가 기존 집주인에게 계약갱신청구권을 행사했다면 입주할 수 없다는 설명이다.

이를 두고 대중들 사이에서는 "개인재산권을 정부가 나서서 침해하는 꼴"이라며 비판의 목소리가 높았다. 이와 관련해 청와대 국민청원 게시판에 "실거주를 위해 주택을 매매한 새 집주인도 계약갱신청구권을 거절할 수 있게 해 달라"는 취지의 청원글이 올라와 지난달 24일 기준으로 2만 7000여 명의 서명을 받기도 했다. 

법률 전문가 역시 법무부 등이 발표한 유권해석에 회의적이다. 양수인을 제한하는 규정이 없는 한 임대인의 계약갱신 거부권을 인정해야 한다는 주장이다.

현 주택임대차보호법 제6조 3(계약갱신 요구 등)에는 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 요건을 명시하고 있다. 특히, 위 조문 1항의 8호에는 "임대인(임대인의 직계존속 및 직계비속을 포함한다.)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"라고 규정하고 있다.

엄정숙 부동산전문 변호사는 이와 관련해 "임대인이 실거주 목적으로 매매계약을 체결했고, 갱신 거절 통지를 할 수 있는 기간(계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지)이라면 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 권리가 있다"고 말했다. 이어 "상황에 따라 달리 판단될 것이기 때문에 판결을 받아봐야 알 수 있다"고 설명했다.

이어 "시행되고 있는 주택임대차보호법은 입법의 불비도 있다"면서 "임대인이 실거주 목적으로 갱신을 거절할 경우 ‘얼마간의 기간 동안 실거주’ 하는 것이 정당한지, 예를 들어 3개월 실거주 목적으로 갱신거절을 통지해도 정당한가 등의 법의 해석문제가 남아있다"고 지적했다.

한편 국토교통부는 '공인중개사법 시행규칙’을 개정해 ‘중개대상물 확인설명서'등을 고쳐 전세 낀 집을 매매할 때 생길 수 있는 문제를 보완할 방침이다.

박기준 기자  kyjune.p@gmail.com

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