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[아하! 부동산] '단전', '단수' 조치 들어간 제소전 화해조서, 법원의 판단은?엄정숙 부동산전문 변호사 "강행법규를 위반한 화해조서는 법원에서 기각"

[서울=신세계보건복지통신] 박기준 기자 = #“건물에 새로운 세입자가 들어와 제소전 화해를 신청하려고 합니다. 제소전 화해 조서에 임대료 3기분 연체 시 건물주는 세입자에게 ‘단전’, ‘단수’ 조치를 할 수 있다는 조항을 넣을 수 있나요?”

제소전 화해 조항을 두고 건물주와 세입자 간 눈치싸움이 치열하다. 법률에 규정된 조항을 넣는 경우와 달리 어느 한쪽에게 불합리한 조항을 넣는 경우는 간단치 않은 문제다.

10일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “건물주들은 세입자의 임대료 연체를 사전에 방지하고자 약속을 어길 시 불이익이 생길 수 있다는 조항을 원하는 경우가 있다”며 “하지만 현행법을 위반한 사항은 법원에서 보정 명령을 내리기 때문에 제소전 화해가 성립되지 않는다”고 설명했다.

이어 “단전, 단수 조치 역시 현행법을 위반한 사항이므로 넣을 수 없다”고 부연했다. 

'제소전 화해'란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다.화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다.

엄 변호사는 건물주의 단전, 단수 조치에 대해 “합법적인 절차를 밟지 않고 세입자의 임대료 연체만으로 단전, 단수 조치를 했다간 오히려 영업 방해죄로 처벌받을 수 있다”고 조언했다.

한편 화해조서를 작성할 때 세입자의 권리를 침해하거나 현행법을 위반하는 내용도 법원에서 보정 명령을 내리거나 기각할 수 있다.

엄 변호사는 “법을 잘 모르는 건물주들은 화해조항을 작성할 때 실수할 수 있다”며 “대표적으로 ▲3기분 이하의 임대료 연체에도 불구 계약해지 조항 ▲권리금을 포기시키는 조항 ▲임대료를 5% 이상으로 인상할 수 있다는 조항 ▲정당한 사유 없이 세입자의 계약갱신요구권을 거부하는 조항 등은 넣을 수 없다”고 조언했다.

현행법은 ▲3기분 ‘이상’의 임대료 연체 시 계약해지 통보를 할 수 있도록 규정하고 있고, ▲건물주는 세입자의 권리금 회수기회를 방해하여서는 안 되도록 규정한다. ▲임대료는 5% 이내에서만 인상할 수 있도록 규정하고 있고 ▲건물주는 임대차계약만료 시 세입자의 계약갱신요구권을 보장해야 한다고 규정하고 있다. 이를 무시한 제소전 화해 조항을 넣을 수 없다는 말이다.

엄 변호사는 “제소전 화해는 집행력이 있기 때문에 세입자가 제소전화해 조항에 따른 약속을 지키지 않는다면 건물주는 명도강제집행 신청을 할 수 있다”고 말했다. 이어 “아무리 세입자가 화해조항을 어겼더라도 건물주가 직접 세입자에게 물리적인 행위를 해서는 안 된다”고 주의를 당부했다.

박기준 기자  kyjune.p@gmail.com

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