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[아하! 부동산] “월세 연체·연락 두절 세입자, 소송 끝나기 전에 짐 빼면 안돼”임대차계약해지 완료된 후 명도소송 가능

[서울=신세계보건복지통신] 박기준 기자 = #“세입자가 오랫 동안 월세를 안냈는데 이제는 연락조차 받지 않습니다. 집으로도 찾아가 봤지만, 집 안에 사람이 없는 것 같습니다. 이런 세입자에게 명도소송은 어떻게 해야 하나요?”

월세를 연체한 채 연락을 받지 않는 세입자가 등장하면서 집주인이 속이 타고 있다. 2기분 이상의 월세연체가 발생하면 집주인은 세입자에게 계약 해지 통보가 가능하다. 하지만 연락조차 안 된다면 그리 간단치 않은 문제다. 

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “건물을 넘겨달라는 명도소송을 하기 위해서는 임대차 계약이 종료돼야 가능하다”며 “세입자의 월세연체는 계약해지 사유에 해당하지만, 통보가 되지 않았다면 계약이 종료된 것은 아니다”고 조언했다. 이어 “집주인은 세입자에게 임대차 계약을 해지하는 의사를 전달하고 세입자가 의사를 전달받아야만 계약이 종료된다”고 부연했다.

명도소송이란 임대차계약해지 사유가 발생했을 때 건물을 비워달라는 취지로 제기하는 소송이다. 주택의 경우 2기분 이상 월세를 연체했을 때 임대차계약해지 사유가 된다.

명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 기간은 4개월인 것으로 조사됐다.

집주인이 연락두절인 세입자에게 임대차 계약 해지통보를 하는 방법은 ▲의사표시 공시송달과 소송 제기를 통한 ▲소장부본 송달 2가지가 있다.

엄 변호사는 “세입자에게 계약해지 통보를 하는 기본적인 방법은 내용증명이지만 연락두절로 반송이 된 경우 법원의 의사표시공시 송달을 신청하면 해지 의사가 세입자에게 도달한 것으로 간주된다”고 말했다.

이어 “소장에 계약해지 사유를 담아 바로 소송을 제기하고 소장부본이 세입자에게 송달되면 해지효력이 발생 되는 방법도 있다”고 귀띔했다.

법적인 절차를 통해 건물주가 연락두절인 세입자에게 계약해지 의사를 한 것으로 간주 된다면 명도소송을 제기할 수 있다. 이 과정에서 건물주는 점유이전금지 가처분 신청도 할 수 있다.

엄 변호사는 “점유이전금지 가처분 신청은 세입자가 소송 기간에 점유지를 제3자에게 함부로 이전하지 못하게 하는 법적 절차”라며 “세입자의 짐을 꺼내는 강제집행은 아니지만, 세입자가 임대한 집에 거주하고 있는지 확인해 볼 수 있고 함부로 제3자에게 이전을 못하게 하는 강제효과가 있다”고 말했다.

한편 집주인의 계약해지 통보를 전달하는 기간에 주의해야 할 사항도 존재한다. 엄 변호사는 “세입자의 연락두절로 법적인 절차를 통해 해지통보를 밟는 소요기간 동안 세입자가 월세를 내는 경우도 있다”며 “이때는 임대차 계약 해지 사유가 사라져 소송을 제기할 수 없다”고 조언했다.

박기준 기자  kyjune.p@gmail.com

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